社論：多元化供地解決住房難題
發布時間：2018/1/18 11:38:43 瀏覽次數：9195 來源： 第一財經日報 cjjt-fdc
居住問題一直是民生熱點，尤其是歷經過去幾輪房價上漲后，解決房價過高城市“剛需”人群的住房難題成為施政重點。在推行加強調控、購租并舉等政策后，住宅用地供應制度改革，也提上日程。
國土資源部部長姜大明1月15日稱，將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
過去多年，國內城市商品房開發的模式為房地產開發企業從政府部門競拍國有土地，然后進行開發并對外銷售。特點之一是由政府土地出讓部門提供土地，二是必須是國有土地，集體土地須征收為國有土地后方能出讓。
國土部門提出不再壟斷住房用地供應，符合去年底中央經濟工作會議提出的建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。亦可讓地方政府漸別土地財政、抑制地產投機，滿足住有所居。
而且，從實際情況看，部分大城市近郊市場存在很多非房地產企業自有土地和集體建設用地(下稱“新式住宅用地”)，不少企業的經營性用地，在近年企業改制等因素下閑置，部分則存在產出效益不高的情況，類似用地市場必須改革。
住宅用地供應改革已經開啟，但對于新式住宅用地未來如何操作，尚待政策進一步明晰，同時也是值得思考和探索的。包括新增加的住宅用地是建設租賃房，還是對外銷售商品房;如果建設商品房，則涉及到土地出讓金，以及房屋定價等問題。
事實上，新式住宅用地建設租賃房早已在推動。2017年8月，國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。確定第一批在北京、上海、南京、廣州、杭州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。9月，國土資源部召開利用集體建設用地建設租賃住房試點工作啟動會，提出要優化用地管理流程，保障集體建設用地有效供應，盤活空閑農村宅基地和鄉鎮企業用地。
新式住宅用地用于建設對外銷售的商品房，目前看阻礙要比建設租賃房大得多。因為企業取得建設用地，成本比競拍住宅用地低很多，尤其在房價高企的大城市。從眼下房地產市場情形來看，新增住宅用地建房對外銷售，以自住房、保障房等帶有一定限制條件的住房為宜。
不論如何，住宅用地供應制度改革無疑是緩解房價過高城市住房難題的一劑良方。房價過高現實下，以年輕人為主的“剛需”人群在大城市面臨的住房壓力越來越大，并開始影響到城市的發展前景。比如，一般而言大城市的高新技術園區，乃高素質人才的集聚地，高新技術發展關鍵在于人才，而高房價成為了吸引人才的主要障礙之一。
以往樓市過熱、房價高企時，調控的慣用策略是限購、限貸，往往作用僅限于短期，且容易形成房價上漲預期。去年下半年開始，一系列購租并舉的舉措開始實施，此番開啟住宅用地供應制度改革，其目的皆在于讓廣大民眾，尤其是年輕人住有所居。
總體而言，當前住房問題頗為復雜，需要政府、企業協力解決，前者具有資源優勢，后者擅長市場化經營。同時，解決好住房問題，對于提振國內消費、刺激經濟發展都有積極作用。
