商品房庫存總量達近年低點 城市供求比分化加大
發(fā)布時間：2018/4/23 11:40:26 瀏覽次數(shù)：9848 來源： 21世紀(jì)經(jīng)濟報道 cjjt-fdc
4月17-19日，上海又有三個新盤入市，共推出1792套房源。總體來看，上海有超過20個樓盤相繼拿到預(yù)售證，將在4月中下旬開啟密集的搖號開盤。
預(yù)售審批加速，房企也逐漸適應(yīng)限價要求。當(dāng)前上海改善型產(chǎn)品入市增多，近期開盤去化率均在90%以上。但綜合全國來看，各地供應(yīng)與去化節(jié)奏呈分化趨勢。
不過同策研究院首席分析師張宏偉指出，目前一線城市和強二線城市商品住宅獲得預(yù)售許可證的庫存絕對量并不多。截至3月底，京滬廣深存量分別為624萬平方米、454萬平方米、727萬平方米、265萬平方米，二線城市中杭州、南京、蘇州、武漢、成都、西安等絕對量大多低于500萬平方米。
需要指出的是，由于各地限價和開發(fā)商推盤節(jié)奏調(diào)整，還有大量具備預(yù)售條件，但還未拿到預(yù)售許可證的存量樓盤，現(xiàn)在基本已是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。按照同策研究院測算的近6個月商品住宅去化速度來看，各地庫存減少的另一面，是去化速度不盡相同。比如北京的可售房源庫存去化周期約在18個月，上海去化周期是12個月，廣州、深圳均約11個月。
供求比分化
據(jù)同策研究院統(tǒng)計，1-3月14個一線城市及重點二線城市中，一線城市以廣州商品房供應(yīng)量最大，為148.23萬平方米；重點二線城市中重慶最大，批準(zhǔn)上市面積754.57萬平方米。去化最高的一二線城市對應(yīng)也是廣州與重慶。供求比而言，除了北京、重慶供應(yīng)大于去化面積，其余12個城市均出現(xiàn)供不應(yīng)求。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，從當(dāng)前調(diào)控政策來說，大城市得益于房地產(chǎn)推盤節(jié)奏加快，實際上后續(xù)資金回流壓力不會太大，但有一點是肯定的，即房企主動降價心態(tài)在加劇。“畢竟不賣樓就沒有業(yè)績增長機會了”。
比如4月前兩周，上海均有近9萬平方米的新房上市量，其中多個項目申請時間都已長達一年，蓄客時間較長，去化也很明顯。然而，據(jù)同策研究院統(tǒng)計，上海的供應(yīng)和去化水平仍然下跌。以4月9-15日這一周數(shù)據(jù)為例，上海一手房預(yù)售供應(yīng)量9.79萬平方米，環(huán)比下跌5%；成交量9.79 萬平方米,環(huán)比下跌5%；成交均價47383/平方米，環(huán)比下跌7%。
房企剛公布的一季度銷售業(yè)績也可驗證城市分化。碧桂園以1879.7億元的合同銷售額成為銷售冠軍；恒大、萬科則以1618.7億元和1542.6億元分列第二、三位。其中，碧桂園3月單月合同銷售額達641.3億元，分別較恒大、萬科的單月銷售額多出百億元。克而瑞研究中心指出，這源于碧桂園在三四線城市布局項目較多，相比一二線城市，三四線城市銷售受限較少。
嚴(yán)躍進分析道，目前已經(jīng)進入縣城去庫存階段，所以碧桂園類房企抓住“縣城去庫存”紅利，而強調(diào)在類似三四五線城市投資，此類企業(yè)也認為這些市場可能還沒飽和。
嚴(yán)躍進認為，三四五線城市購房政策相對寬松，加之棚改政策釋放紅利、城市居民收入水平在提高，因此仍有較好的市場發(fā)展機會。
綠城就是一個典型案例，據(jù)披露，2018年至今，其在公開土地市場已斬獲6宗土地，總地價93億元。僅4月上半月綠城在江浙區(qū)域便斥資40億拿下三宗地塊，分別位于德清、舟山、常熟等三四線城市。
庫存總體減少
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，截至2018年3月底，全國商品房庫存已經(jīng)直逼2014年9月末的庫存數(shù)字57148萬平方米，創(chuàng)造了43個月以來新低。
易居研究院統(tǒng)計也顯示，當(dāng)前全國百城庫存規(guī)模回落到5年前水平。截至2018年3月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2088萬、22977萬和18647萬平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。三類城市均為下滑態(tài)勢，未來部分房價上漲過快、庫存偏少的城市，補庫存的空間依然較大。
據(jù)監(jiān)測，3月，一二及三四線城市新建商品住宅存銷比分別為12.2、10.3和10.6個月，相比2月，二線城市持平、一線和三四線城市有所縮短。
在同策14城庫存數(shù)據(jù)中，一線城市以廣州最高，3月底有747.56萬平方米庫存；二線城市中青島最高，有1160萬平方米存量，天津緊隨其后，有1150.72萬平方米，但這兩個城市前三個月的去化均高于供應(yīng)量。最近6個月存銷比最小的城市是杭州，在主城區(qū)300平方米以上住宅庫存僅183套；平均成交量最高的則是重慶。
近期，同策研究院對全國62個三四線城市綜合評估發(fā)現(xiàn)，東部三大經(jīng)濟圈內(nèi)三四線城市房企的中長期開發(fā)投資機會相對看好，供應(yīng)量將會上升；非一線城市周邊的三四線城市中長期供應(yīng)則存在結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
張宏偉認為，綜合量價周期分析，到2018年第四季度，核心一二線房地產(chǎn)市場成交均價將完全進入周期谷底，之后2019年2-3季度住宅銷量率先反彈、2020年2-3季度房價隨銷量上漲緩慢釋放。綜合判斷，核心一二線城市樓市調(diào)控不會松動；三四線城市間長期存銷比存在分化，盡管如鹽城、蚌埠、湖州等城市長期存銷比處于較低水平，一旦市場需求集中釋放，地方政府推地增加將產(chǎn)生新一輪庫存問題。
張宏偉建議房企應(yīng)把握核心一二線城市影響下，三四線城市房價輪動的周期性機會，不同都市圈內(nèi)，三四線城市房價將在2018年2季度之前仍有跑量機會，而下一輪三四線城市房價實質(zhì)性上升階段為2020年1-2季度之后。
