2019年各城差異化賣地 逆周期調整首要穩地價
發布時間：2019/4/2 8:51:22 瀏覽次數：10609 來源： 時代周報 cjjt-fdc
經過兩年多的深度調整，再加上近期“因城施策”的政策基調，各城房地產市場差異化發展和調整的跡象也越來越明顯，“一城一策”體現在近期各地公布的土地計劃上。
經過2017年、2018年兩個土地供應“大年”，不少城市縮減2019年度國有建設用地供應計劃，從已公布的信息來看，杭州、合肥出現了下調，蘇州較為穩定，廣州、廈門、成都則有小幅上升。
有增有減的土地供應計劃，顯示了各城市場供需的變化。與此同時，也讓市場關注到各地因城施策穩地價的決策能力。尤其是在近期土地市場回溫的情況下，如何把握住地價，保持房地產市場平穩健康發展？
合碩機構首席分析師郭毅表示，從目前來看，各城地價上升的憂慮還沒有特別明顯。“一是從供需結構來看，各城都在根據自身實際情況，匹配土地供應；二是在土地出讓環節，各城也在從供地制度和結構上進行調控，比如采取限價的土拍方式，以及設置未來開發建設針對剛需、改善購房者的住房類型等。”郭毅認為，“在這些前提條件的制約下，土地市場將繼續保持穩定?！?/span>
供地分化源于市場不一
經過兩年多的深度調整，再加上近期“因城施策”的政策基調，各城房地產市場差異化發展和調整的跡象也越來越明顯，“一城一策”體現在近期各地公布的土地計劃上。
去年全國土地出讓收入第一的杭州，今年十區計劃出讓土地764.9公頃，較2018年減少24.1%；降幅最大的是南寧，2019年土地供應總量從2018年的1970公頃調整為706公頃，下降幅度高達64.2%。
有關機構分析指出，2017―2018年杭州土地供應量較大，而這些土地有望在2019年及以后上市形成供應，市場房源充足，所以今年供地規模下調。
也有城市逆勢上調了今年的土地供應計劃。比如四川成都、福建廈門、廣東廣州、山東聊城等。其中廣州2019年度供地總量為2038公頃，較2018年增長5.1%，其中住宅用地供應增長6.7%，商品住房供地增長21.2%。
另外，當2017年各城公布土地供應五年計劃之時，仍顯示出較大程度的一致性，多數城市供應規模增長。為何今年各地發布的年度土地供應計劃，差異明顯。
在一線城市中，目前僅廣州公布了2019年度國有建設用地供應計劃。但綜合北京、上海、深圳三地前兩年供地情況，以及五年供地計劃，北京和上海供地較為平穩，尤其在住宅用地方面，每年均在五年規劃內的1000公頃左右；深圳用地規模則從2017年到2020年在逐年降低。
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉表示，根據廣州城市發展規劃，2035年廣州常住人口規模將達到2000萬人，截至2017年末，廣州常住人口為1449.8萬人，也就是說，接下來每年廣州新增常住人口約為30.6萬人，這部分的居住需求需要滿足，自然也需要增加供應。
從縱向數據來看，今年廣州和杭州的供地計劃也出現了動態調整，跟此前發布的“三年滾動計劃”相比各有升降。根據“三年滾動計劃”，2019年廣州計劃供應商品住房用地480公頃，但今年實際供應商品住房用地578公頃。而杭州則將“三年滾動計劃”提出的2019年計劃供應783.4公頃小幅下調。杭州出現這一變化，或與2018年土地供應大幅“透支”有關。
梳理近三年杭州土地出讓情況發現，杭州的土地供應規模在2018年形成了一個高峰，供地總量高達1007.7公頃（其中住宅用地771.6公頃）。而根據“三年滾動計劃”，2018年杭州計劃供地806.5公頃，實際供應遠超計劃。
“2018年土地供應高峰是市場拿地需求旺盛導致，加上2022年亞運會前杭州大量基礎設施投資上馬需要充足的財政資金支持?！备咴荷硎尽?/span>
“小陽春”挑戰穩地價？
在經歷了去年土地市場遇冷之后，今年3月土地市場迎來“小陽春”。
莫尼塔宏觀研究指出，進入3月，全國土地市場熱度回升，從100個大中城市數據來看，土地溢價率已從8%上升到22%，同時，土地供給也出現季節性回升，調研顯示，長春、西安、成都、合肥以及華中、華東等地出現低價走高、競拍企業數量大幅上升現象。
以廣州為例，近期也拍出了一幅高價熱門地塊。2月28日，廣州開拍三幅地塊。其中位于天河的金融城地塊，可售部分樓面價則約5.5萬元每平方米，已接近此前的廣州單價地王。
在此種熱度下，穩地價的目標的確受到挑戰，高院生坦言。
但莫尼塔首席宏觀分析師張璐則不這么認為：“目前土地市場熱度上升有地方政府控制土地供應節奏的因素影響?！?/span>
“從地方收支的角度來看，今年地方政府專項債提前發行，給地方財政提供了比較寬松的環境，地方政府沒有賣地的迫切性，因此可以稍微控制一下供地節奏，也能借這個機會穩一下去年以來遇冷的土地市場?！?/span>
肖文曉表示，地價的穩定還是要基于政府的調控。“總體來說，接下來土地市場會有所好轉，開發商拿地積極性上升，但溫度不會太高。”
