樓市監管持續收緊 房貸利率上調城市或將再擴容
發布時間：2019/8/19 11:53:23 瀏覽次數：42696 來源： 金融時報 cjjt-fdc
在近期房地產監管政策密集發布的背景下，戴在房貸業務頭上的“緊箍咒”也越收越緊。7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。至此，全國房貸利率水平在結束年內連降勢頭后，出現兩連升。
“整體來看，結合國家和監管層的政策精神，短期內房地產調控政策不會放松，目前房地產市場較快的增長勢頭將受到抑制。房地產融資環境緊張，未來或將有更多城市加入到收緊房貸政策的大軍中來。” 融360大數據研究院分析師李萬賦表示。
房貸利率進入反彈階段
“7月，全國首套房貸款平均利率相當于基準利率1.11倍，環比上漲2BP（基點Basis Point縮寫，一個基點等于0.01%）；二套房貸款平均利率環比則上漲1BP。從數據上看，全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。”李萬賦說。
而房貸利率的上浮，在年內房價上漲勢頭猛烈的多個熱門二線城市中有著明顯的表現。其中，5月因新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大，而被住建部預警的蘇州首套房貸利率達到6.03%，環比飆升16BP，一躍成為全國房貸利率水平最高的城市，也是目前唯一一個首套房貸利率水平破“6”的城市。而其二套房貸利率均值則達到6.30%，環比上漲11BP。
李萬賦表示，近一個月內，蘇州地區的房貸利率發生了多次調整。7月24日之前，蘇州地區多家銀行就已經將首套房貸利率上浮20%調整至上浮22%。7月24日，蘇州升級樓市調整政策，出臺《市政府關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見》，指出將進一步加強用地出讓管理、調整居民購房政策、擴大住房限制轉讓實施范圍，并且進一步加強住房信貸稅收管理。之后，多家銀行又進行了新一輪的上漲調整。
從銀行層面來看，蘇州地區監測的17家銀行分（支）行房貸利率中，9家銀行首套執行基準上浮25%，3家銀行基準上浮23%，2家銀行執行基準上浮22%；二套房主流貸款利率水平為基準上浮30%。而且放款速度都有所延緩，普遍要在2個月以上。
上月，首套房貸款利率漲幅最高的城市，是同樣在5月被住建部預警的大連，其環比上漲幅度達20BP，而上漲的勢頭也持續到了本月。8月初，受監測的20家銀行分（支）行中，多家銀行又將首套房貸款利率由基準水平上調至基準上浮10%，二套房貸款利率由基準上浮10%上調至基準上浮15%，此次調整主要由國有銀行帶頭，部分股份制銀行也開始跟進。
“漲幅排名前五的大連、蘇州、杭州、寧波和長沙，均在近一個月內多次上調房貸利率，調整時間集中在月初和月末，且部分銀行額度緊張，甚至暫停受理房貸業務。” 李萬賦表示。
各城變化差異顯著
雖然全國房貸利率水平普遍呈上升趨勢，但各個城市間的差異很明顯。在二線城市中，也出現了下調的趨勢。7月，海口首套房貸款利率環比下調8BP，為全國降幅最大的城市。烏魯木齊、南寧等二線城市也有不同程度的下降。
值得關注的是，7月，一線城市的房貸利率并未出現上浮。其中，北京和廣州首套房貸利率與上月持平，而上海和深圳的首套房貸利率水平則出現下滑。
其中，下降幅度最大的上海首套房貸款平均利率為4.84%，環比下降7BP。融360大數據研究院在上海地區監測的30家銀行分支機構中，7家銀行在本月下調了首套房貸款利率，3家銀行有所上調。調整后，執行基準利率95折的銀行數量增加至17家，友利銀行甚至低至9折，浙商銀行的利率水平最高，首套執行基準上浮20%，與二套同等水平。
在“因城施策”的政策導向下，每個城市有了更大的樓市調控自主性。8月初，上海市副市長陳寅透露，上海自由貿易試驗區臨港新區放開房產限購，由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購，且購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。
“該政策一出，就引發市場熱議。但需要注意，限購放開僅適用于臨港新區，重在吸引人才，不會帶來全上海地區的政策放開。” 李萬賦說。
需要注意的是，“房住不炒”的主基調，仍然是給予各城政策調控靈活度的基本前提。近日，銀保監會辦公廳發布《中國銀保監會辦公廳關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，結合參加房地產“一城一策”試點重點城市名單，決定在包括北上廣深、南京、蘇州、鄭州、昆明、大理在內的32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。
在這樣的背景下，各地對樓市的調控加碼。7月，在開封“取消限購”新政發布后，很快就被當地住建委以“未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估”的理由撤銷。
未來或將持續收緊
8月9日，央行公布的第二季度貨幣政策執行報告顯示，6月個人住房貸款加權平均利率為5.53%，比3月下降15個百分點。但2019年進入下半年以來，尤其是從7月中下旬開始，不少熱點區域的房貸利率出現明顯上調，步伐越來越密集。
7月底，中共中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后，樓市調控再度升級。
國家和監管層對房地產金融領域存在的風險高度重視，而銀保監會也開始檢查各銀行差別化信貸政策落實情況，執行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等，并著重查處個人綜合消費貸款、經營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房，以及其他銀行信貸資金被違規挪用于房地產領域的行為。
“下半年來，監管層動作密集，從銀行、信托、債券等多個方面收緊房地產融資，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。”李萬賦認為，結合其他相關政策，一方面，未來銀行將加速調整信貸結構，減少房地產行業占用的信貸資源，并將更多的信貸資金投向國家目前鼓勵的制造業、中小微企業等方向；另一方面，房地產調控短期內不會放松，資金環境較為緊張，未來或將有更多城市繼續收緊房貸政策。
